一年一度的“学位房热”，又来了！
楼市君观察到，眼下能让人毫不犹豫出手的，莫过于为子女争取“好学位”。
体现在市场表现，越秀区东风东、淘金、天河北、荔湾广钢…这些老牌学区板块交易活跃，俨然成了楼市回暖的“排头兵”。
｜越秀区航拍图
｜广州楼市发布 摄
毕竟，对很多人来说，结婚能租房、工作能租房、父母来广州也能租房...唯独子女教育，租房难以将就。
学位房，往往成为绕不开的选择。
但凡关注教育的朋友都知道，从2023年开始，广州进入入学高峰，随后逐年回落。
楼市君发现，不少家长误以为熬过二胎入学最高峰就能松一口气，却忽略了入学高峰存在滞后效应。
学校容量不变的情况下，当前两年的入学大军还没毕业；后面的学生又源源不断涌进来。
｜广州楼市发布制
这意味着，即便一年级新生数量可能逐步趋稳甚至下降，但广州整体教育资源的承载压力，还是比较大的。
从结构上看，广州常住人口呈现出两个鲜明特点：年轻化程度高，外来人口占比高。
一方面，年轻的人口结构带来了持续的生育预期。2023年至2024年，广州户籍出生人口数量基本保持在11万以上。
｜广州楼市发布制
另一方面，外来人口占比超过50%，意味着广州需要持续满足源源不断的落户与安家需求。
两者叠加，对义务教育阶段的教育资源形成了明显的供给压力。
2023年，广州普通中小学及幼儿园在校学生人数为254万人；到2025年，这一数字已增至超过259万。去年年底，广州教育局预计2026年为总体在校人数高峰年。
进入2026年，广州的学位警报来得比往年更凶。根据粗略统计，全市已有9区、139所学校拉响预警，比去年还多了5所。
｜广州楼市发布制
而今年的学位预警中，藏着三个信号。
其一，预警连点成片。
以人口与置业最旺的番禺为例，2020年只有32所学校学位紧张，今年飙升至44所。学校预警范围从过去的市桥、洛浦、石碁，蔓延至南村、化龙、石楼。
其二，新办学校、近郊配套学校也开始预警。
以黄埔为例，今年预警的7所学校中，湖师黄埔实验学校、开发区中学均为首次上榜。
｜广州楼市发布制
湖师预警的背后，是初中部建设滞后，挤占小学课室，反映出新板块、新名校配套跟不上人口导入速度的问题。
其三，买了房真不一定就能读。
当中心城区学位预警已成常态，书包门槛越发严格。部分热门小学要比拼谁家买房更早。
比如第一梯队：华阳、龙口西等5所小学，如果2021年8月31日之后买房落户的，如果报名人多，就按房产证时间排队，超出的区里再统筹安排。
｜来源：天河区教育局
海珠和天河类似，也要求人户一致、学位没被占用、按房产证时间排队。越秀区更进一步，购房时间须早于孩子出生时间。
所以，现在买学位房，早已不是“买了就进”那么简单。
这种入学逻辑的转变，正在悄然重塑广州教育的大趋势——确定性成了硬通货。
从学位房表现来看，家长们正在用脚投票：
以对口东风东小学的东风广场、锦城花园为例，最近一年的成交走势呈现缓坡状态，房价趋势没有跑赢越秀区。
｜来源：贝壳找房
反而是科学城、长隆万博、广钢等板块的次新二手，热度在增加。
对买家而言，与其赌一套老小区的学位“名分”，不如选一个能让学校主动升级的新盘。而开发商的高度，决定了教育资源的密度。
越秀地产，正是这条赛道上的先行者。
从2019年起，越秀提前看到了广州教育供需矛盾深化的趋势，便开始系统性地布局教育。
如今，越秀教育已覆盖25个社区，服务14.5万名业主，累计提供超4万个优质公办学位。
｜广州楼市发布制
从省实、广大附到华附、广外，这些广州家长耳熟能详的教育品牌，大多已在越秀地产的人居版图上落地。
业内甚至流传一句话：在广州，买越秀，就是买了广州的好教育。
这背后，是越秀用国企背书、引入名校资源、持续升级教育体系，并根据板块的三种特性，构建起的一套教育“确定性”逻辑。
在CBD，当“教育样本”的制定者
近两年，广州核心CBD集聚越来越多高端产业，优质学位却供不应求。
对高净值家庭来说，他们不缺房子，缺的是家门口就能托底未来的确定性。
越秀在CBD的布局，早已超越“引进名校”，而是为高净值家庭“定制”教育：
琶洲南TOD便是典型。
｜广州楼市发布 制图
造城之初，越秀便为琶洲这片数字经济高地引进了第一所省实，让这片土地拥有了匹配其段位的公办教育。
省实作为省属龙头，高考600分率稳定在80%以上，且“一校多区”资源共享、师资同频。
｜广州楼市发布制
所以，琶洲南TOD的完整形态，不止是造城，更是为板块补齐了最关键的一块拼图。
而今年越秀以236亿拿下的马场地块，同样规划了九年制学校，并计划引进品牌学校。
可以预计，马场将大概率能补上珠江新城东区优质公立教育的缺口，这注定是一场顶级地段与顶级教育的双向奔赴。
在熟地，当“教育能级”的破局者
对中心城区的家长来说，最大的痛点是：老牌名校挤不进去，普通学校又不甘心。
对开发商来说，最难的不是建新校，是打破原有的教育格局。越秀的做法，是把“名校”变成“家门口的确定性”。
先看天河，头部小学已经连续5年亮起“红灯”，今年预警数量更是创下6年新高。天河和樾府就给了一个很好的解法。
其配建的九年制学校纳入了广东省首批优秀教育集团之一的广州中学教育集团，近年来，广州中学升学表现突出，2024年中考平均分超出全市平均分132分，2025年特控（高优）上线率达85.2%，并连续多年产出清北录取生源。（来源：广州中学微信公众号）
另外，学校还从硬件下手，打破传统校园的模样，把自然、课堂、兴趣空间叠进立体校园里。
｜越秀天河和樾府示意图
更重要的是，该学校让孩子不用过马路就能上学，让家长真正实现“目送式上学”。
再加上现房加持——孩子今年读书，最迟3月底前入手，今年就能读。
往天河东看，越秀阅璟台在开 盘之前， 项目就明确由广东实验中学天河学校统筹学位，该校属于省实成员校之一。(信息来源:广东实验中学公众号、广州天河发布公众号，具体办学条件、招生范围等以教育局最新公布信息为准 )。
｜广东实验中学天河学校 示意图
还有越秀·观樾，早在2024年就牵手了天河外国语教育集团，再一步步把湖居大城兑现出来。
再看今年兑现力极强的海珠，省一级、头部集团纷纷官宣，越秀地产也乘势而上。
比如越秀熙悦江湾，对口省一级的广州海珠宝玉直实验星悦小学，让家长实现目送式教育。
比如越秀·桂悦东晓，对口万松园X海实双省一级联办「海外附小」，于2024年正式加入海珠区实验小学教育集团。
｜越秀桂悦东晓效果图
在番禺，越秀鸿璟台把“配套先行”发挥到极致，去年底便确定纳入仲元附属学校教育集团管理，从启蒙到升学环环相扣，让重视教育的家庭一步到位。
｜项目效果图
项目过程规划方案为创意展示，最终以实际交付为准
凭借国企的实力，越秀把新学校拉进省市级名校阵营，对区域教育能级的进行升级，给无数家长吃下一颗颗“定心丸”。
在生地，当“教育蓝图”的建造者
与老城区不同，对于很多城市的“生地”来说，公共配套往往跟不上开发的节奏。
但商业可以等，交通可以熬，唯独教育等不起，孩子不会因为配套没建好，就放慢长大的脚步。只有学校跟得上，买家才愿意留下来。
越秀深谙这一点，并始终强调一个关键思想——“环境育人”。
在教育基因、学习氛围浓郁的大学城，越秀配建了广东番禺中学教育集团兴南学校和番广附创新城学校。
| 广州大学城城航拍
| 广州楼市发布 摄
番禺中学优才班特控率达到100%，本科上线率常年位居番禺前列。（来源：广东番禺中学）
而广大附中，已连续9年高考重本率超过92%，近5年向清北输送人才接近50人。（数据来源：广附宣传手册）番广附创新城学校与总校“同理念、同教材、同教研、同评价”，根正苗红。
｜越秀·大学城航拍
｜广州楼市发布摄+制图
一次性投用两所名校，越秀·大学城可以说是广州教育革新的成功范本。
同样把教育放在心尖上的，还有白云的家长。
而越秀直接把战绩最硬核的白云广附——落子在两个重点项目里。
越秀天悦金沙配建的白云广附金悦实验小学，由中考六连冠金广附直管；越秀天悦云湖对口的白云广附云湖实验学校，两所九年制学校，都落子在家门口。
｜白云广附金悦实验小学实景图
金广附的战绩在广州那是响当当的，中考六连冠，含金量不用多说。
最后，不得不提越秀在广州东的教育大盘——星图TOD。
2021年，项目配建的九年制华师附学校正式开学。五年过去，这所学校交出了一份硬核答卷。
它用大盘的体量，配齐全龄教育链，让教育不再是“蓝图”，而是种下一座“教育森林”。
确实，广州的名校并不少见，但敢在签约后还持续砸钱做“长期工程”的，只有越秀。
多年来，越秀对教育的投入从未止步。它用长期主义的眼光，扛起国企的责任，让教育真正反哺社会。
去年5月，越秀地产成立了教育研究院，并创造“教育之家”文化生态。
｜越秀教育研究院实景图
这背后释放的信号，很清晰：
越秀要做的，不只是签约一所名校，更是整合资源、搭建平台、深耕师资，让每一所新校都能扎扎实实做出成绩。
有人说，别人建学校，越秀建生态。
在这个充满不确定性的时代，越秀就是广州教育最大的确定性。
｜越秀教育示意图
跟着越秀的版图走，你会发现它不是造一个楼盘，而是造一种生活方式——一个愿意陪你和家人共同成长的家。
如果你正在为学位奔波，楼市君建议要提前布局。毕竟，机会永远留给有准备的人。
而最好的准备，就是从现在开始！
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